Si el vendedor se niega a firmar la escritura de compraventa, el comprador no pierde automáticamente sus derechos. La respuesta dependerá de lo pactado entre las partes, del contenido del contrato de arras o de compraventa y del motivo por el que el vendedor rechaza otorgar la escritura. En determinados casos, el comprador podrá exigir el cumplimiento del contrato o reclamar los daños y perjuicios que procedan.
Has encontrado la vivienda que buscabas, habéis firmado un contrato de arras o incluso un contrato privado de compraventa y llega el día fijado para acudir al notario. Sin embargo, el vendedor comunica que no piensa firmar la escritura.
Esta situación genera una gran incertidumbre. ¿Puede el vendedor echarse atrás? ¿Pierde el comprador el derecho a adquirir la vivienda? ¿Es posible obligarle a cumplir el contrato?
La respuesta dependerá de las circunstancias concretas del caso y del contenido de los acuerdos alcanzados entre las partes. En este artículo te explico qué opciones existen y qué puede hacer el comprador para proteger sus derechos.
¿Puede el vendedor negarse a firmar la escritura?
No siempre.
La firma de la escritura pública constituye el momento en el que normalmente se formaliza la transmisión de la vivienda, pero el hecho de que el vendedor no comparezca ante notario no significa automáticamente que tenga derecho a desistir de la operación.
Antes de determinar las consecuencias jurídicas será necesario analizar, entre otras cuestiones:
- El contenido del contrato firmado entre las partes.
- Si existía un contrato de arras o un contrato privado de compraventa.
- Los plazos pactados para otorgar la escritura.
- Si alguna de las partes incumplió previamente sus obligaciones.
- El motivo por el que el vendedor se niega a firmar.
Cada uno de estos aspectos puede resultar determinante para valorar las acciones que correspondan.
No todas las negativas tienen las mismas consecuencias
Existen situaciones en las que el vendedor incumple injustificadamente el contrato y otras en las que la negativa puede estar relacionada con circunstancias que deben analizarse previamente.
Por ejemplo, pueden surgir problemas relacionados con la financiación, la existencia de cargas pendientes, el incumplimiento de alguna obligación contractual o la falta de cumplimiento de los plazos pactados.
Por ello, antes de iniciar cualquier reclamación conviene estudiar detenidamente toda la documentación de la compraventa.
Recuerda que, anteriormente, escribí sobre si puede el comprador arrepentirse después de firmar un contrato de arras.
¿Qué puede hacer el comprador si el vendedor incumple el contrato?
Cuando la negativa del vendedor constituye un incumplimiento contractual, el comprador puede disponer de distintas acciones legales.
La respuesta adecuada dependerá del contenido del contrato, del tipo de arras pactadas —si las hubo— y de las circunstancias concretas del caso.
Con carácter general, será necesario estudiar cuál es la solución que mejor protege los intereses del comprador, ya que no todas las situaciones aconsejan la misma estrategia.
Exigir el cumplimiento del contrato
En determinados supuestos, el comprador puede solicitar que el vendedor cumpla las obligaciones asumidas y formalice la compraventa en los términos pactados.
La viabilidad de esta opción dependerá de diversos factores, entre ellos el contenido del contrato y las circunstancias del incumplimiento.
Solicitar la resolución del contrato y reclamar los daños que correspondan
En otros casos, el comprador puede optar por resolver el contrato y ejercitar las acciones que procedan como consecuencia del incumplimiento del vendedor.
La solución dependerá, nuevamente, del contrato suscrito y de la normativa aplicable.
| Situación | ¿Debe analizarse antes de actuar? |
|---|---|
| Tipo de contrato firmado | ✅ Sí |
| Existencia de arras | ✅ Sí |
| Motivo de la negativa | ✅ Sí |
| Incumplimientos previos | ✅ Sí |
| Plazos pactados | ✅ Sí |
💡 CONSEJO DEL ABOGADO
No todas las compraventas deben resolverse de la misma manera. En ocasiones interesa exigir el cumplimiento del contrato y, en otras, resulta más conveniente ejercitar acciones para poner fin a la operación y reclamar las consecuencias del incumplimiento. La estrategia dependerá siempre del caso concreto.
¿Qué conviene hacer si el vendedor no acude a la notaría?
Si el vendedor comunica que no va a firmar la escritura o simplemente no comparece el día señalado, es importante actuar con prudencia y conservar todas las pruebas posibles.
Antes de adoptar cualquier decisión, resulta recomendable revisar la documentación de la compraventa y dejar constancia de lo sucedido, especialmente cuando el comprador sí está dispuesto a cumplir las obligaciones asumidas.
En función de las circunstancias, esa actuación podrá resultar relevante para una eventual reclamación posterior.
Conserva toda la documentación
Es recomendable guardar, entre otros documentos:
- El contrato de arras o de compraventa.
- Los correos electrónicos y mensajes intercambiados con el vendedor.
- Las comunicaciones realizadas por la inmobiliaria, si intervino en la operación.
- Los justificantes de las cantidades entregadas.
- Cualquier documento relacionado con la cita notarial.
Toda esta documentación puede resultar útil para acreditar cómo se desarrollaron los hechos.
Si el problema tiene que ver con el contrato de arras, consulta la página abogado para contrato de arras en Sevilla.
Valora dejar constancia de la comparecencia
Cuando el comprador acude a la notaría dispuesto a otorgar la escritura y el vendedor no comparece, puede resultar conveniente estudiar la posibilidad de dejar constancia documental de esa circunstancia.
La forma más adecuada de hacerlo dependerá del caso concreto y deberá valorarse con el asesoramiento correspondiente.
📋 CHECKLIST
Si el vendedor no firma la escritura
☐ Conserva toda la documentación.
☐ No firmes acuerdos improvisados.
☐ Guarda las comunicaciones mantenidas con el vendedor.
☐ Solicita asesoramiento jurídico antes de renunciar a tus derechos.
¿Puede el comprador reclamar una indemnización?
La posibilidad de reclamar una indemnización dependerá de las circunstancias concretas del incumplimiento y del contenido del contrato firmado entre las partes.
Cuando la negativa del vendedor haya ocasionado perjuicios al comprador, será necesario analizar si concurren los requisitos legales para reclamar los daños y perjuicios que correspondan.
Entre otros aspectos, podrán valorarse los gastos asumidos con motivo de la operación, las consecuencias económicas derivadas del incumplimiento y cualquier otro perjuicio que resulte acreditado.
Cada reclamación deberá estudiarse de forma individual.
Actuar con rapidez y conservar toda la documentación relacionada con la operación puede resultar determinante para proteger los derechos del comprador.
¿El vendedor se niega a firmar la escritura de compraventa?
Si has firmado un contrato de arras o un contrato privado de compraventa y el vendedor se niega a otorgar la escritura pública, es importante analizar la documentación antes de tomar cualquier decisión.
Como abogado de derecho inmobiliario en Sevilla, estudio tu contrato, reviso las circunstancias del incumplimiento y te asesoro sobre la estrategia más adecuada para defender tus derechos.
👉 Solicita una consulta jurídica antes de renunciar a la compraventa o aceptar una solución que pueda perjudicarte.
Preguntas frecuentes
¿Puede el vendedor cancelar la venta cuando ya ha firmado un contrato de arras?
No siempre. La respuesta dependerá, principalmente, del tipo de arras que hayan pactado las partes y del contenido del contrato.
Por ello, antes de concluir que el vendedor puede echarse atrás, es imprescindible revisar el contrato firmado.
¿Qué ocurre si el vendedor simplemente no aparece en la notaría?
Si el vendedor no comparece el día fijado para otorgar la escritura, ello no significa automáticamente que el contrato quede sin efecto. Será necesario analizar la causa de la incomparecencia, el contenido del contrato y las actuaciones realizadas por ambas partes.
En estos casos resulta especialmente importante conservar toda la documentación y valorar, con asesoramiento jurídico, las actuaciones más adecuadas para proteger los derechos del comprador.
¿Puedo obligar al vendedor a vender la vivienda?
En determinados casos, sí.
Cuando existe un contrato válido y el vendedor incumple injustificadamente su obligación de vender, el comprador puede ejercitar acciones dirigidas a exigir el cumplimiento del contrato o, si ello no resulta conveniente o posible, solicitar su resolución y reclamar los daños y perjuicios que procedan.
La viabilidad de cada opción dependerá de las circunstancias concretas del caso y del contenido del contrato.
¿Debo acudir a la notaría aunque el vendedor diga que no va a firmar?
En muchas ocasiones resulta recomendable mantener la cita prevista o, al menos, valorar esa posibilidad con un abogado antes de cancelarla.
La comparecencia del comprador puede contribuir a dejar constancia de su voluntad de cumplir el contrato y tener relevancia si posteriormente surge un procedimiento judicial.
La decisión, no obstante, debe adoptarse atendiendo a las circunstancias concretas de cada operación.
📚 Normativa aplicable
Código Civil (Real Decreto de 24 de julio de 1889)
- Artículos 1091, 1101, 1124, 1254, 1258, 1278, 1279, 1280, 1445 y siguientes.
- Regula los efectos de los contratos, el incumplimiento contractual, la resolución por incumplimiento y el contrato de compraventa.
Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946)
- Artículos relativos al Registro de la Propiedad y a la inscripción de los derechos reales.
- Resulta relevante para comprender los efectos registrales de la transmisión del inmueble.
⚖️ Jurisprudencia relevante
Tribunal Supremo (Sala Primera), Sentencia de 27 de octubre de 2025
ROJ: STS 4678/2025 ECLI: ECLI:ES:TS:2025:4678 Recurso: 3946/2020
El Tribunal Supremo analiza un supuesto de contrato de arras en el que la controversia gira en torno al incumplimiento del plazo para otorgar la escritura pública de compraventa. La sentencia concluye que, cuando la frustración del contrato resulta imputable a la parte vendedora conforme a lo pactado, pueden desplegarse las consecuencias previstas en el propio contrato de arras, incluida la devolución doblada de las cantidades entregadas.
Aplicación práctica: Esta sentencia pone de manifiesto que la negativa del vendedor a firmar la escritura no puede analizarse de forma aislada. Lo determinante será estudiar el contrato suscrito entre las partes, las obligaciones asumidas y la causa concreta del incumplimiento antes de determinar qué acciones corresponden al comprador.
Resolución: Tribunal Supremo (Sala Primera), Sentencia de 27 de octubre de 2025
👨⚖️ Mi experiencia sobre firmas de compraventas
En mi experiencia profesional, he podido comprobar que las partes, en ocasiones, dan por hecho que la firma de la escritura será un mero trámite. Sin embargo, cuando surgen discrepancias de última hora, el contenido del contrato firmado previamente y las actuaciones realizadas antes de acudir al notario adquieren una importancia decisiva para proteger los derechos del comprador.
👤 Sobre el autor
Soy Fernando Simó, abogado colegiado en los Ilustres Colegios de Abogados de Sevilla y Valencia, en ejercicio desde 2013.
Estoy especializado en Derecho de sucesiones, Derecho inmobiliario y accidentes de tráfico, áreas en las que asesoro y represento a particulares y empresas, tanto en la prevención de conflictos como en la defensa de sus derechos ante los tribunales.
A través de este blog comparto información jurídica clara, rigurosa y actualizada, basada en la legislación vigente, la jurisprudencia y mi experiencia profesional, con el objetivo de ayudar a los lectores a comprender mejor sus derechos y tomar decisiones informadas.
Cada asunto presenta circunstancias propias. Por ello, el contenido de este artículo tiene carácter meramente divulgativo y no sustituye el asesoramiento jurídico personalizado.
Última revisión: 5 de agosto de 2026.