¿Qué ocurre si el comprador se arrepiente después de firmar unas arras?

Firmar un contrato de arras supone asumir un compromiso previo a la compraventa de una vivienda. Sin embargo, no es extraño que, después de firmarlo, el comprador cambie de opinión o surjan circunstancias que le hagan plantearse si continuar o no con la operación.

Problemas con la financiación, cambios personales o simplemente el arrepentimiento pueden llevar al comprador a querer desistir de la compra. En estos casos, una de las preguntas más frecuentes es qué consecuencias legales puede tener esa decisión.

En este artículo te explico qué ocurre si el comprador se arrepiente después de firmar unas arras, cuándo puede perder la cantidad entregada y qué aspectos conviene revisar antes de tomar una decisión.

Respuesta breve: el comprador puede echarse atrás después de firmar un contrato de arras, pero las consecuencias dependen de lo que se haya pactado. Si las arras son penitenciales y permiten claramente desistir, el comprador podrá renunciar a la compra perdiendo la cantidad entregada. Si son confirmatorias o penales, el vendedor podría exigir el cumplimiento del contrato o ejercitar las acciones previstas legalmente o en el propio acuerdo. La falta de financiación tampoco permite recuperar automáticamente las arras: resulta fundamental comprobar si el contrato condicionó la compra a la obtención de la hipoteca.

¿Qué tipos de arras existen y qué consecuencias tiene cada uno?

No todas las cantidades entregadas al firmar una compraventa producen los mismos efectos. Para saber si el comprador puede desistir y qué ocurre con el dinero entregado, es necesario determinar qué tipo de arras se pactaron.

Tipo de arras	¿Permiten desistir libremente?	Consecuencia principal
Arras confirmatorias	No	Confirman la compraventa y la cantidad entregada se considera un anticipo del precio. Ante el incumplimiento, la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento o la resolución, además de los daños y perjuicios que correspondan.
Arras penales	No, salvo que se pacte expresamente	Garantizan el cumplimiento mediante una penalización. Sus consecuencias dependen de la cláusula acordada y no permiten liberarse del contrato pagando la pena, salvo que se haya previsto expresamente.
Arras penitenciales	Sí	Permiten desistir del contrato. Si desiste el comprador, pierde la cantidad entregada; si desiste el vendedor, debe devolverla por duplicado. Deben haberse pactado de forma clara e inequívoca.

Importante: el nombre utilizado en el documento no determina por sí solo el tipo de arras. Debe analizarse el contenido completo del contrato y comprobar si la facultad de desistir se estableció de manera expresa y clara.

¿Puede el comprador echarse atrás después de firmar unas arras?

Sí, el comprador puede decidir no continuar con la operación, pero eso no significa que siempre pueda desligarse del contrato perdiendo únicamente la cantidad entregada. Las consecuencias dependen del tipo de arras pactado y de la redacción completa del documento.

Cuando se hayan pactado de forma clara arras penitenciales, el comprador podrá desistir de la compraventa perdiendo las arras. Esta facultad debe desprenderse inequívocamente del contrato y no se presume por el simple hecho de haber entregado una señal.

En cambio, si las arras son confirmatorias o penales, el vendedor podría exigir el cumplimiento de la compraventa, solicitar su resolución o reclamar las consecuencias económicas previstas en el contrato y en la ley.

Antes de comunicar que no se continuará con la compra, conviene revisar el contrato, los plazos, las causas de resolución y las comunicaciones mantenidas entre las partes. Una decisión precipitada puede limitar las posibilidades de negociación o agravar el conflicto.

Si el problema afecta también a las cargas de la vivienda, la documentación de la compraventa o el incumplimiento de otras obligaciones, puedes consultar mi servicio de abogado inmobiliario en Sevilla.

¿Pierde las arras el comprador si se arrepiente?

Depende del tipo de arras y de lo que establezca el contrato. La pérdida automática de la cantidad entregada se produce cuando las partes han pactado claramente unas arras penitenciales y es el comprador quien ejerce la facultad de desistir prevista en el acuerdo.

En ese supuesto, el comprador puede apartarse de la compraventa, pero perderá las arras entregadas. No será necesario justificar un incumplimiento del vendedor, porque la finalidad de este pacto es permitir que cualquiera de las partes desista asumiendo la consecuencia económica acordada.

Sin embargo, cuando las arras son confirmatorias o penales, el comprador no puede considerar que queda liberado del contrato simplemente renunciando a la señal. El vendedor podría exigir el cumplimiento de la compraventa o solicitar la resolución del contrato, además de reclamar los daños y perjuicios o la penalización que proceda.

La cantidad que finalmente pueda reclamar el vendedor dependerá del contrato, del perjuicio acreditado y del tipo de arras pactado. Por ese motivo, no debe darse por supuesto que el riesgo económico del comprador se limita siempre al dinero entregado inicialmente.

¿Qué puede hacer el vendedor si el comprador no quiere comprar?

Las opciones del vendedor dependen del tipo de arras pactado y de la causa por la que el comprador se niega a continuar con la operación.

Si se pactaron claramente arras penitenciales y el comprador ejerce válidamente su facultad de desistimiento, el vendedor podrá quedarse con la cantidad entregada. En principio, esa será la consecuencia prevista por las partes y no podrá exigir simultáneamente que el comprador complete la compraventa.

Si las arras son confirmatorias, la negativa injustificada del comprador puede constituir un incumplimiento contractual. El vendedor podrá optar entre exigir el cumplimiento de la compraventa o solicitar la resolución del contrato, con la indemnización de daños y perjuicios que corresponda. No podrá obtener al mismo tiempo el cumplimiento y la resolución.

Cuando existan arras penales, habrá que examinar exactamente qué establece la cláusula. La penalización no permite al comprador liberarse del contrato mediante su pago, salvo que esa posibilidad se haya pactado expresamente. Del mismo modo, el vendedor solo podrá reclamar conjuntamente el cumplimiento y la penalización cuando el contrato lo autorice claramente.

Antes de dar por resuelto el contrato o vender el inmueble a otra persona, conviene requerir formalmente al comprador, dejar constancia de su negativa y revisar si se han cumplido los plazos y condiciones pactados. Una resolución incorrectamente comunicada puede generar una reclamación posterior.

¿Qué ocurre si el comprador no consigue la hipoteca?

La denegación de la hipoteca no permite al comprador recuperar automáticamente las arras. En una compraventa sujeta al Código Civil común, las consecuencias dependerán principalmente de lo que se haya pactado en el contrato.

Si las partes incluyeron una cláusula que condiciona la operación a la obtención de financiación, el comprador podrá solicitar la devolución de las cantidades entregadas cuando se produzca la denegación prevista y se cumplan los requisitos establecidos. La cláusula puede exigir, por ejemplo, comunicar la negativa dentro de un plazo concreto o acreditarla mediante una resolución escrita de la entidad financiera.

Debe revisarse también qué se entiende por falta de financiación. No siempre equivale a una denegación total: una tasación inferior al precio, la concesión de una cantidad menor de la solicitada o unas condiciones financieras poco favorables solo permitirán resolver el contrato si así se desprende de su redacción.

Cuando el contrato no contiene una condición relativa a la financiación, la imposibilidad de conseguir la hipoteca suele quedar dentro del ámbito de riesgo del comprador. Dependiendo del tipo de arras, este podría perder la cantidad entregada o afrontar las consecuencias propias del incumplimiento contractual.

En cuanto el banco comunique la denegación, conviene conservar el documento acreditativo y notificárselo formalmente al vendedor dentro del plazo pactado. No es recomendable limitarse a una comunicación verbal ni dejar transcurrir la fecha prevista para firmar la escritura.

Consejo práctico: antes de firmar las arras, la cláusula de financiación debería concretar el importe mínimo que necesita el comprador, el plazo para obtenerlo, la forma de acreditar la denegación y qué ocurrirá con las cantidades entregadas.

Antes de entregar una señal, también conviene comprobar la situación registral del inmueble, las cargas, la documentación del vendedor y las condiciones esenciales de la operación. Puedes ampliar esta información en mi guía sobre qué revisar antes de comprar una vivienda.

¿Existen situaciones en las que el comprador puede recuperar las arras?

Sí. Aunque el comprador no puede recuperar las arras únicamente porque haya cambiado de opinión, existen situaciones en las que puede solicitar su devolución.

Incumplimiento del vendedor. Si el vendedor se niega injustificadamente a formalizar la compraventa, no puede transmitir el inmueble en las condiciones pactadas o incumple una obligación esencial, el comprador podrá ejercitar las acciones que correspondan según el contrato y el tipo de arras.

Cuando se hayan pactado claramente arras penitenciales y sea el vendedor quien desista, deberá devolver al comprador el doble de la cantidad recibida.

Si las arras son confirmatorias, la devolución duplicada no se aplica automáticamente. El comprador podrá exigir el cumplimiento de la compraventa o solicitar la resolución del contrato, con la indemnización de daños y perjuicios que proceda.

Cumplimiento de una condición prevista en el contrato. El comprador también podrá recuperar las cantidades entregadas cuando se produzca una causa de resolución expresamente pactada, como la denegación de financiación, siempre que se cumplan los requisitos, los plazos y la forma de acreditación establecidos.

Acuerdo entre las partes. Comprador y vendedor pueden acordar dejar sin efecto la operación y determinar por escrito qué ocurre con las arras.

Invalidez o ineficacia del contrato. En determinados casos, la existencia de un vicio del consentimiento, la falta de capacidad, la imposibilidad de transmitir el inmueble o alguna otra causa de invalidez contractual podría justificar la restitución de las cantidades. Estas situaciones requieren analizar individualmente el contrato y las circunstancias de la firma.

En consecuencia, antes de asumir que las arras se han perdido, conviene revisar tanto su naturaleza como las obligaciones asumidas por cada parte, las condiciones pactadas y la causa concreta por la que la compraventa no puede continuar.

¿Has firmado unas arras y quieres saber qué opciones tienes?

Antes de comunicar al vendedor que no continuarás con la compraventa, conviene revisar el contrato, el tipo de arras pactado, los plazos y las causas que podrían permitir resolver la operación.

Una revisión jurídica puede ayudarte a determinar si puedes recuperar la cantidad entregada, si el vendedor podría exigirte el cumplimiento y cómo conviene plantear una negociación o un requerimiento formal.

Si reservas una consulta con revisión documental, analizaré previamente el contrato y la documentación que aportes para explicarte las alternativas y los riesgos concretos de tu caso.

Si todavía no has firmado las arras y quieres reducir los riesgos de la operación, puedes consultar mi servicio de asesoramiento jurídico para la compraventa de vivienda.

También puedes consultar mi servicio de abogado para contratos de arras en Sevilla.

Preguntas frecuentes sobre la cancelación de un contrato de arras

1. ¿Puede el comprador cancelar las arras simplemente perdiendo la señal?

Solo cuando el contrato haya establecido de forma clara unas arras penitenciales. En ese caso, el comprador puede desistir perdiendo la cantidad entregada. Si las arras son confirmatorias o penales, la pérdida de la señal no implica necesariamente que quede liberado de las demás obligaciones asumidas.

2. ¿Puede el vendedor obligar al comprador a firmar la compraventa?

Puede intentarlo cuando el contrato sigue siendo vinculante y no existe una facultad válida de desistimiento. Dependiendo del tipo de arras y de la redacción del acuerdo, el vendedor podría exigir el cumplimiento o solicitar la resolución con la correspondiente indemnización, pero ambas pretensiones son alternativas.

3. ¿Qué ocurre si el contrato no indica claramente qué tipo de arras son?

Será necesario interpretar el contenido completo del documento. No basta con que aparezca la palabra «arras» ni con el nombre dado a la cláusula. Debe analizarse si la cantidad funciona como anticipo, penalización o precio por desistir del contrato.

4. ¿Puede el vendedor reclamar más dinero que la cantidad entregada como arras?

Sí, puede ocurrir si las arras no son penitenciales. En las arras confirmatorias o penales, el vendedor podría reclamar el cumplimiento, la penalización pactada o los daños y perjuicios que procedan, según el contrato y el perjuicio que pueda acreditar.

5. ¿Qué ocurre si el banco deniega la hipoteca?

La denegación no permite recuperar automáticamente las arras. El comprador podrá solicitar su devolución cuando el contrato haya condicionado la operación a la obtención de financiación y se cumplan los requisitos pactados, como el plazo, el importe mínimo o la forma de acreditar la negativa del banco.

📚Normativa aplicable a los contratos de arras

Los contratos de arras no se regulan en una norma independiente. Sus efectos dependen de las cláusulas pactadas y de las reglas generales del Código Civil sobre contratos, incumplimiento, cláusulas penales y compraventa.

Artículo 1091 del Código Civil. Las obligaciones nacidas de los contratos vinculan a las partes y deben cumplirse conforme a lo pactado.

Artículo 1124 del Código Civil. Ante el incumplimiento de una obligación recíproca, la parte perjudicada puede optar entre exigir el cumplimiento o solicitar la resolución del contrato, con los daños y perjuicios que correspondan.

Artículos 1152 y 1153 del Código Civil. Regulan la cláusula penal. La penalización sustituye normalmente a la indemnización de daños y perjuicios, salvo pacto distinto, y no permite al deudor liberarse del contrato mediante su pago si esa facultad no se ha previsto expresamente.

Artículo 1255 del Código Civil. Permite a las partes establecer los pactos y condiciones que consideren convenientes, siempre que no sean contrarios a la ley, la moral o el orden público.

Artículo 1454 del Código Civil. Regula las arras penitenciales: el comprador puede desistir perdiendo la cantidad entregada y el vendedor puede hacerlo devolviéndola por duplicado. Para aplicar este efecto, el carácter penitencial debe desprenderse claramente del contrato.

⚖️ Jurisprudencia sobre la interpretación de las arras

Sentencia del Tribunal Supremo 583/2018, de 17 de octubre

La Sala Primera del Tribunal Supremo recuerda que las arras penitenciales tienen carácter excepcional y deben interpretarse restrictivamente. Para que el comprador pueda desistir perdiendo la cantidad entregada —o el vendedor devolviéndola duplicada—, esa facultad debe resultar clara e inequívocamente del contrato.

En el caso analizado, la mera referencia al artículo 1454 del Código Civil no fue suficiente para considerar penitenciales las arras, porque la cláusula también calificaba la cantidad como parte del precio y no expresaba con claridad la facultad de desistimiento. El Tribunal confirmó su consideración como arras confirmatorias.

Aplicación práctica: antes de afirmar que el comprador puede cancelar la operación limitándose a perder la señal, debe comprobarse si el contrato concede expresamente esa facultad y regula con claridad sus consecuencias para ambas partes. En caso contrario, la cantidad podría considerarse un anticipo del precio y el incumplimiento producir efectos distintos.

Enlace: Sentencia del Tribunal Supremo 583/2018, de 17 de octubre

👨‍⚖️ Mi experiencia en conflictos por contratos de arras

En mi experiencia profesional, muchos conflictos relacionados con las arras no surgen porque las partes desconozcan que han firmado un contrato, sino porque el documento utiliza fórmulas genéricas y no regula con precisión qué ocurre si se deniega la financiación, aparece una carga, se incumple un plazo o una de las partes decide no continuar.

Antes de aconsejar al comprador o al vendedor, reviso la redacción completa del contrato, el tipo de arras realmente pactado, los plazos, las comunicaciones entre las partes y la causa concreta por la que la operación no puede continuar. Una misma cantidad entregada puede producir consecuencias muy distintas dependiendo del contenido del acuerdo.

En algunos casos existe margen para negociar una devolución parcial, ampliar el plazo o alcanzar una solución que evite el procedimiento judicial. En otros, resulta necesario realizar un requerimiento formal para dejar constancia del incumplimiento y proteger la posición del cliente.

Consejo del abogado: no comuniques que renuncias a la compraventa ni des por perdido el dinero antes de revisar el contrato. Un mensaje enviado precipitadamente puede interpretarse como un desistimiento o incumplimiento y dificultar una negociación posterior.

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Última revisión: 21 de julio de 2026.