Que el banco deniegue la hipoteca no significa automáticamente que puedas recuperar las cantidades entregadas en concepto de arras. La respuesta dependerá, sobre todo, de lo que se haya pactado en el contrato y de si se incluyó una cláusula que condicionara la compraventa a la obtención de la financiación. Antes de dar por perdido el dinero o asumir que puedes recuperarlo, conviene revisar detenidamente el contrato firmado.
Firmar un contrato de arras suele ser uno de los pasos más importantes antes de comprar una vivienda. Sin embargo, muchas personas lo hacen confiando en que el banco aprobará la hipoteca y descubren después que la financiación ha sido denegada.
Antes de firmar un contrato de arras conviene conocer sus consecuencias jurídicas. Si todavía tienes dudas sobre este tipo de contrato, puedes consultar nuestro artículo sobre qué es un contrato de arras y qué ocurre si una de las partes incumple.
En ese momento surge una de las dudas más habituales en una compraventa: ¿puedo recuperar el dinero entregado en las arras si finalmente no me conceden la hipoteca?
La respuesta no es siempre la misma. Dependerá del contenido del contrato, del tipo de arras pactadas y de las circunstancias concretas de la operación. En este artículo te explico qué aspectos debes revisar y qué opciones pueden existir en cada caso.
¿Qué ocurre si el banco no concede la hipoteca?
La denegación de la hipoteca no determina por sí sola las consecuencias del contrato de arras.
Lo primero que debe analizarse es el contenido del acuerdo firmado entre comprador y vendedor, ya que será ese documento el que establezca los derechos y obligaciones de cada una de las partes.
En algunos contratos se prevé expresamente qué ocurre si el comprador no obtiene la financiación necesaria para adquirir la vivienda. En otros, sin embargo, no existe ninguna referencia a esta situación.
Por ello, antes de asumir que las arras se han perdido o que pueden recuperarse, resulta imprescindible revisar detenidamente el contrato.
La importancia de la cláusula de financiación
Uno de los aspectos más relevantes en este tipo de operaciones es comprobar si el contrato contiene una cláusula de financiación o una condición similar.
Mediante este tipo de pactos, las partes pueden acordar que la compraventa quede condicionada a que el comprador obtenga la financiación necesaria dentro del plazo establecido.
Cuando existe una cláusula de este tipo, será necesario interpretar su contenido concreto para determinar qué consecuencias produce la denegación de la hipoteca.
Si el contrato no contiene ninguna previsión sobre la financiación, la respuesta jurídica puede ser distinta y deberá analizarse atendiendo al resto de circunstancias del caso.
Además de revisar la cláusula de financiación, también es recomendable comprobar el resto de condiciones del contrato antes de firmarlo. En este sentido, puede interesarte nuestro artículo sobre qué revisar antes de comprar una vivienda.
¿Siempre se pierden las arras si no conceden la hipoteca?
No.
La denegación de la hipoteca no implica automáticamente que el comprador pierda las cantidades entregadas.
Si finalmente la operación no puede continuar, las consecuencias dependerán del contenido del contrato y del tipo de arras pactadas. También puedes consultar nuestro artículo sobre si el comprador puede echar atrás una compraventa después de firmar las arras.
La respuesta dependerá, entre otros factores, de:
- El tipo de arras pactadas.
- El contenido del contrato.
- La existencia o no de una cláusula de financiación.
- Las actuaciones realizadas por el comprador para obtener el préstamo.
- Las circunstancias concretas que hayan impedido la compraventa.
Cada supuesto debe estudiarse de forma individual, ya que pequeñas diferencias en la redacción del contrato pueden producir consecuencias jurídicas muy distintas.
📋 Aspectos que conviene revisar
Antes de sacar conclusiones, resulta recomendable comprobar:
- Qué tipo de arras se firmaron.
- Si el contrato condiciona la compraventa a la concesión de la hipoteca.
- El plazo previsto para obtener la financiación.
- La documentación que acredita la solicitud y la denegación del préstamo.
- Las obligaciones asumidas por comprador y vendedor.
¿Qué documentación debe revisarse antes de decidir si puedes recuperar las arras?
Para determinar si el comprador puede recuperar las cantidades entregadas no basta con conocer que el banco ha denegado la financiación.
Será necesario revisar toda la documentación relacionada con la operación y, especialmente:
- El contrato de arras.
- La comunicación de denegación de la hipoteca emitida por la entidad financiera.
- La documentación acreditativa de la solicitud del préstamo.
- Las comunicaciones mantenidas entre comprador y vendedor.
- Cualquier modificación o acuerdo posterior firmado por las partes.
Un análisis conjunto de toda esta documentación permitirá valorar con mayor precisión cuáles son los derechos del comprador y qué alternativas existen.
¿Qué opciones tiene el comprador si le deniegan la hipoteca?
La respuesta dependerá del contenido del contrato y de las circunstancias concretas de la operación.
Una vez revisada la documentación, podrán plantearse distintas alternativas, entre ellas:
- Negociar con el vendedor una prórroga para obtener financiación.
- Alcanzar un acuerdo para resolver la operación de mutuo acuerdo.
- Analizar si concurren los requisitos para recuperar las cantidades entregadas.
- Valorar las consecuencias previstas en el contrato de arras si finalmente no puede formalizarse la compraventa.
No existe una solución válida para todos los casos. Por ello, antes de adoptar una decisión conviene estudiar detenidamente la documentación y las obligaciones asumidas por cada una de las partes.
¿Puede evitarse este problema antes de firmar las arras?
Sí, en muchos casos.
Una adecuada redacción del contrato de arras puede reducir considerablemente el riesgo de que surjan conflictos si finalmente el comprador no obtiene la financiación necesaria.
Por ello, antes de firmar el contrato resulta recomendable revisar cuestiones como:
- Si la compraventa queda condicionada a la concesión de la hipoteca.
- El plazo para obtener la financiación.
- La forma de acreditar la denegación del préstamo.
- Las consecuencias previstas si el banco no concede la financiación.
Anticipar estas situaciones en el propio contrato aporta seguridad jurídica tanto al comprador como al vendedor y evita muchas controversias posteriores.
Conclusión
La denegación de la hipoteca no determina por sí sola si el comprador puede recuperar o no las arras. La respuesta dependerá del contrato firmado, del tipo de arras pactadas y de las circunstancias concretas de la operación.
Antes de renunciar a las cantidades entregadas o iniciar una reclamación, resulta recomendable revisar toda la documentación para conocer exactamente cuáles son los derechos y obligaciones de cada una de las partes.
¿El banco ha rechazado tu hipoteca después de firmar las arras?
No tomes decisiones precipitadas ni des por perdido el dinero entregado.
Antes de aceptar que la operación no puede continuar o de asumir que perderás las arras, es fundamental revisar el contrato firmado y comprobar qué consecuencias previeron las partes para este supuesto.
Como abogado especializado en Dercho inmobiliario y en compraventas de vivienda en Sevilla, analizo personalmente tu contrato de arras y toda la documentación de la compraventa para determinar si puedes recuperar las cantidades entregadas o qué alternativas legales existen en tu caso.
👉 Reserva una consulta jurídica y estudiaré tu situación antes de que venzan los plazos o adoptes una decisión que pueda perjudicarte.
Preguntas frecuentes
¿Pierdo siempre las arras si el banco no me concede la hipoteca?
No. La respuesta dependerá, principalmente, del contenido del contrato de arras y de si se pactó alguna cláusula que condicionara la compraventa a la obtención de financiación.
¿Qué es una cláusula de financiación?
Es una estipulación contractual mediante la cual las partes pueden acordar que la compraventa quede supeditada a que el comprador obtenga un préstamo hipotecario en las condiciones previstas en el contrato.
¿Es suficiente con que el banco rechace verbalmente la hipoteca?
Lo más recomendable es disponer de documentación que acredite la decisión de la entidad financiera, ya que puede resultar relevante para analizar las consecuencias jurídicas del contrato.
¿Puedo negociar con el vendedor si me deniegan la hipoteca?
Sí. En muchos casos las partes pueden alcanzar acuerdos para ampliar plazos, modificar determinadas condiciones o resolver la operación de mutuo acuerdo, evitando así un conflicto judicial.
📚 Normativa aplicable
La posibilidad de recuperar las cantidades entregadas tras la denegación de una hipoteca dependerá, principalmente, del contenido del contrato de arras, de la voluntad de las partes y de las normas generales que regulan las obligaciones y los contratos.
Código Civil (Real Decreto de 24 de julio de 1889)
- Artículos 1091, 1101, 1124, 1255, 1256, 1258 y 1454.
- Regulan la fuerza obligatoria de los contratos, las consecuencias del incumplimiento, la autonomía de la voluntad y el régimen de las arras penitenciales.
Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946)
- Resulta relevante en relación con la formalización de la compraventa y la constitución e inscripción del préstamo hipotecario, aunque la controversia principal se centra en el contenido del contrato de arras.
👨⚖️ Mi experiencia profesional
En mi experiencia profesional, muchas personas firman un contrato de arras convencidas de que la concesión de la hipoteca será un mero trámite. Sin embargo, cuando la financiación es denegada, descubren que el contrato puede no prever esa situación o hacerlo de forma poco clara. Por ello, antes de firmar unas arras recomiendo revisar especialmente las cláusulas relativas a la financiación y las consecuencias de una posible denegación del préstamo. Un contrato bien redactado puede evitar conflictos muy costosos.
👤 Sobre el autor
Soy Fernando Simó, abogado colegiado en los Ilustres Colegios de Abogados de Sevilla y Valencia, en ejercicio desde 2013.
Estoy especializado en Derecho de sucesiones, Derecho inmobiliario y accidentes de tráfico, áreas en las que asesoro y represento a particulares y empresas, tanto en la prevención de conflictos como en la defensa de sus derechos ante los tribunales.
A través de este blog comparto información jurídica clara, rigurosa y actualizada, basada en la legislación vigente, la jurisprudencia y mi experiencia profesional, con el objetivo de ayudar a los lectores a comprender mejor sus derechos y tomar decisiones informadas.
Cada asunto presenta circunstancias propias. Por ello, el contenido de este artículo tiene carácter meramente divulgativo y no sustituye el asesoramiento jurídico personalizado.
Última revisión: 6 de agosto de 2026.