Que la escritura de compraventa no llegue a firmarse no significa automáticamente que la inmobiliaria pierda el derecho a cobrar su comisión. Habrá que determinar qué servicio se contrató, cuándo se consideraban devengados los honorarios y por qué motivo se frustró la operación. Si la agencia consiguió poner de acuerdo a comprador y vendedor sobre la compraventa, puede haber adquirido el derecho a sus honorarios aunque posteriormente una de las partes se niegue a otorgar la escritura. Pero no ocurre así en todos los casos.
Una agencia inmobiliaria encuentra un comprador, las partes alcanzan un acuerdo e incluso pueden firmar una reserva o unas arras. Sin embargo, antes de llegar a la notaría, la operación se frustra.
Entonces aparece un segundo problema: la inmobiliaria reclama su comisión aunque la compraventa nunca llegó a formalizarse en escritura pública.
¿Tiene derecho a cobrarla?
La respuesta no depende únicamente de que finalmente se haya firmado o no la escritura. Será necesario analizar el contrato de intermediación, la actuación de la agencia, el momento en el que se pactó el devengo de los honorarios y la causa por la que la compraventa no llegó a completarse.
En este artículo explico cuándo puede existir derecho al cobro de la comisión inmobiliaria y en qué situaciones puede discutirse la reclamación.
¿Cuándo tiene derecho una inmobiliaria a cobrar su comisión?
El derecho de una inmobiliaria a cobrar sus honorarios depende del contrato de intermediación inmobiliaria celebrado con el cliente y de la actividad que la agencia se comprometió a realizar.
Con carácter general, la función de la inmobiliaria consiste en desarrollar una actividad de mediación dirigida a conseguir que comprador y vendedor alcancen un acuerdo sobre la operación.
Por ello, para determinar si la comisión se ha devengado será necesario comprobar:
- Qué servicio se encargó a la inmobiliaria.
- Qué establecía el contrato sobre sus honorarios.
- En qué momento se consideraba devengada la comisión.
- Qué actuación realizó efectivamente la agencia.
- Si gracias a su intervención comprador y vendedor alcanzaron un acuerdo.
- Por qué motivo la compraventa finalmente no llegó a formalizarse.
La cuestión fundamental no es únicamente si se firmó la escritura, sino si la inmobiliaria realizó la actividad que daba derecho al cobro de sus honorarios conforme al contrato y a la naturaleza de la mediación.
Si el conflicto no está en los honorarios de la agencia, sino en una cantidad entregada como reserva que no te devuelven, puedes consultar cómo reclamar la señal entregada a una inmobiliaria.
¿Puede cobrar la inmobiliaria aunque no se firme la escritura de compraventa?
Sí, puede ocurrir.
La firma de la escritura pública y el nacimiento del derecho de la inmobiliaria a percibir sus honorarios no tienen por qué producirse necesariamente en el mismo momento.
Si como consecuencia de la intervención de la agencia comprador y vendedor alcanzaron el acuerdo para cuya consecución fue contratada, puede haberse producido ya el resultado propio de la mediación, aunque posteriormente la compraventa no llegue a otorgarse ante notario.
Ahora bien, esto no significa que toda inmobiliaria tenga derecho a cobrar simplemente por haber enseñado una vivienda o puesto en contacto a dos personas.
Será necesario comprobar qué resultado se había contratado y si realmente se alcanzó gracias a la actividad mediadora.
Firmar una reserva o unas arras puede ser relevante
La existencia de una reserva, unas arras o un contrato privado puede constituir un elemento importante para determinar hasta qué punto comprador y vendedor habían alcanzado ya un acuerdo.
Sin embargo, la firma de uno de estos documentos tampoco debe analizarse aisladamente.
Habrá que estudiar su contenido, las condiciones a las que estaba sometida la operación y lo pactado respecto de los honorarios de la inmobiliaria.
¿Qué ocurre si comprador y vendedor alcanzaron un acuerdo pero después no firmaron?
Este es uno de los supuestos en los que puede existir derecho de la inmobiliaria a cobrar su comisión pese a que la compraventa finalmente no se consume.
Imaginemos que, gracias a la intervención de la agencia, comprador y vendedor alcanzan un acuerdo sobre la vivienda y el precio. Posteriormente, una de las partes cambia de opinión y la operación no llega a escritura.
En esa situación, el hecho de que posteriormente se frustre la compraventa no elimina necesariamente el trabajo de mediación ya realizado.
Será especialmente importante determinar si la actuación de la inmobiliaria fue la que permitió alcanzar el acuerdo y si, conforme a lo contratado, ese era precisamente el resultado que generaba el derecho a percibir los honorarios.
¿Puede cobrar la inmobiliaria si se firmaron arras pero después no hubo compraventa?
La firma de un contrato de arras puede ser un indicio especialmente relevante de que la intermediación consiguió que comprador y vendedor alcanzaran un acuerdo sobre la operación.
Si después una de las partes incumple, desiste en los casos en que pueda hacerlo o la compraventa se frustra por otra causa, será necesario separar dos relaciones jurídicas:
Por una parte, las consecuencias entre comprador y vendedor derivadas del contrato de arras.
Por otra, el derecho de la inmobiliaria a percibir los honorarios correspondientes a la actividad de intermediación realizada.
Así pues, que la compraventa no llegue finalmente a escritura no determina por sí solo que la comisión inmobiliaria deba devolverse o deje de ser exigible.
Si el conflicto está relacionado con las cantidades entregadas entre comprador y vendedor, puedes consultar qué ocurre cuando una de las partes incumple un contrato de arras.
¿Qué ocurre con la comisión si el comprador se echa atrás?
Si la inmobiliaria ha conseguido que comprador y vendedor alcancen el acuerdo que constituía el objeto de la intermediación y posteriormente el comprador decide no continuar, la agencia puede conservar o reclamar sus honorarios aunque finalmente no se firme la escritura.
Esto puede ocurrir, por ejemplo, cuando ya existe un acuerdo vinculante entre las partes y la decisión posterior del comprador es la que impide culminar la operación.
En estos casos conviene diferenciar las consecuencias del desistimiento o incumplimiento del comprador frente al vendedor de las obligaciones que puedan existir frente a la inmobiliaria.
La situación será distinta si la agencia todavía no había conseguido el resultado para el que fue contratada o si el propio contrato condicionaba expresamente el cobro de los honorarios a la formalización definitiva de la compraventa.
¿Y si es el vendedor quien se arrepiente de vender la vivienda?
Cuando es el propietario quien decide no continuar después de que la inmobiliaria haya encontrado un comprador dispuesto a adquirir la vivienda en las condiciones acordadas, la falta de escritura tampoco excluye automáticamente el derecho de la agencia a cobrar.
Si la inmobiliaria había cumplido ya el encargo recibido y es una decisión posterior del vendedor la que impide formalizar la operación, pueden existir argumentos para considerar devengados los honorarios.
Además, habrá que analizar separadamente las consecuencias que la decisión del vendedor pueda producir frente al comprador si entre ellos ya existía un contrato vinculante.
Por tanto, el vendedor no debería asumir que basta con retirar la vivienda del mercado para evitar automáticamente el pago de la comisión.
¿Puede cobrar la inmobiliaria si al comprador no le conceden la hipoteca?
La denegación de la financiación merece un análisis específico.
Si comprador y vendedor habían alcanzado ya el acuerdo gracias a la intermediación de la agencia, la posterior negativa del banco a conceder la hipoteca no determina automáticamente que desaparezca el derecho de la inmobiliaria a sus honorarios.
Sin embargo, adquiere especial importancia comprobar si la operación estaba condicionada expresamente a la obtención de financiación y qué se había pactado respecto del cobro de la comisión.
También habrá que analizar qué conocía la inmobiliaria sobre la necesidad de financiación y qué compromisos asumieron las partes.
Por ello, antes de pagar una comisión reclamada después de una hipoteca denegada conviene revisar conjuntamente el contrato de intermediación y los documentos firmados durante la compraventa.
Si además quieres conocer qué ocurre con las cantidades entregadas al vendedor, consulta si puedes recuperar el dinero cuando no te conceden la hipoteca después de firmar las arras.
¿Y si la compraventa no se firma por un problema de la vivienda?
La situación puede ser diferente cuando la operación no fracasa por una decisión voluntaria del comprador o del vendedor, sino porque aparece un problema relacionado con el inmueble.
Por ejemplo, pueden descubrirse cargas, discrepancias registrales, problemas urbanísticos o circunstancias relevantes que impidan formalizar la compraventa en las condiciones inicialmente previstas.
En estos supuestos habrá que analizar si la inmobiliaria conocía o debía conocer la incidencia, qué información proporcionó al comprador y cuál fue la causa real por la que la operación no pudo completarse.
Por tanto, no debería equipararse automáticamente este supuesto al de un comprador que simplemente cambia de opinión después de alcanzarse el acuerdo.
Antes de formalizar la operación resulta conveniente realizar determinadas comprobaciones sobre el inmueble. Puedes consultar qué revisar antes de comprar una vivienda.
¿Puede cobrar la inmobiliaria si no informó claramente de su comisión?
Para exigir el pago de unos honorarios debe existir una base contractual que permita determinar que el cliente asumió esa obligación.
La situación resulta especialmente problemática cuando la comisión aparece por primera vez en una fase avanzada de la operación o cuando el comprador sostiene que nunca contrató con la inmobiliaria el pago de esos servicios.
Si quien debe pagar actúa como consumidor, además adquieren especial importancia las obligaciones de transparencia e información previa sobre el precio del servicio.
Una inmobiliaria no debería poder imponer unilateralmente una comisión que el cliente desconocía y que no había aceptado.
Por ello, cuando exista controversia sobre los honorarios, será fundamental revisar la hoja de encargo, la reserva, las comunicaciones intercambiadas y cualquier otro documento en el que aparezca la comisión.
¿Quién debe pagar la comisión inmobiliaria en una compraventa?
No existe una regla general según la cual la comisión de una agencia deba pagarla siempre el vendedor o siempre el comprador.
La obligación de pago corresponde, en principio, a quien haya contratado los servicios de intermediación y asumido el pago de los honorarios.
En determinadas operaciones la inmobiliaria puede mantener relaciones contractuales con más de una parte, pero la existencia y alcance de cada obligación deberá quedar suficientemente clara.
Por ello, que una inmobiliaria haya intervenido en la compraventa no significa por sí solo que pueda exigir una comisión a cualquier persona que haya participado en ella.
¿Qué hacer si la inmobiliaria me reclama una comisión que considero improcedente?
Antes de pagar o rechazar definitivamente la reclamación, conviene reunir y revisar:
- La hoja de encargo o contrato de intermediación.
- El documento en el que aparezcan los honorarios.
- La reserva, oferta o contrato de arras.
- Los correos electrónicos y mensajes intercambiados con la agencia.
- La documentación que permita conocer por qué se frustró la compraventa.
- Las facturas o justificantes de cantidades ya abonadas.
A partir de esa documentación puede determinarse si la comisión llegó realmente a devengarse, quién asumió su pago y si la cantidad reclamada coincide con lo acordado.
Si existe fundamento para discutir los honorarios, resulta conveniente formular la oposición de manera documentada antes de que el conflicto avance.
Conclusión
Que una compraventa no llegue a firmarse ante notario no significa automáticamente que la inmobiliaria haya perdido el derecho a cobrar su comisión.
La cuestión fundamental será determinar qué servicio se contrató, cuándo se pactó que nacía el derecho a los honorarios y si la intervención de la agencia consiguió el resultado para el que fue contratada.
También será importante conocer por qué se frustró posteriormente la operación. No es lo mismo que una de las partes cambie de opinión después de alcanzarse un acuerdo que descubrir un problema que impida comprar la vivienda en las condiciones inicialmente previstas.
Por ello, cuando existe una reclamación de honorarios después de una compraventa frustrada, conviene analizar conjuntamente el contrato de intermediación y toda la documentación de la operación antes de aceptar o rechazar el pago.
¿La inmobiliaria te reclama una comisión aunque la compraventa no se haya firmado?
El hecho de que la operación no haya llegado a escritura no permite saber, por sí solo, si los honorarios son exigibles.
Antes de pagar una comisión que consideras improcedente, conviene revisar el contrato de intermediación, los documentos de la compraventa y la causa por la que finalmente se frustró la operación.
Como abogado especializado en Derecho inmobiliario, analizo la documentación para determinar si la inmobiliaria tiene derecho a cobrar los honorarios reclamados y qué opciones existen para oponerse a su pago cuando no procedan.
Si el conflicto surge durante una operación inmobiliaria, puedes consultar mi servicio de abogado para compraventa de vivienda en Sevilla.
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Preguntas frecuentes sobre la comisión inmobiliaria
¿Puede una inmobiliaria cobrar solo por enseñar una vivienda?
La simple visita a una vivienda no genera automáticamente una obligación de pagar una comisión.
Para exigir honorarios al comprador deberá existir una relación jurídica que justifique el cobro. Por ello, es importante distinguir entre firmar un documento que únicamente acredita una visita y aceptar expresamente la contratación de un servicio de intermediación con unos honorarios determinados.
¿Firmar una hoja de visita significa aceptar la comisión inmobiliaria?
No necesariamente.
La finalidad habitual de una hoja de visita es dejar constancia de que una determinada persona conoció el inmueble a través de la agencia.
Otra cuestión diferente es que el documento incluya cláusulas relativas a la contratación de servicios y al pago de honorarios. En ese caso habrá que analizar si esas condiciones fueron incorporadas de manera clara y aceptadas por quien firma.
¿Puede la inmobiliaria cobrar al comprador y también al vendedor?
Puede existir una relación contractual de la agencia con ambas partes, pero eso no significa que pueda cobrar automáticamente a las dos.
Cada obligación de pago necesita su propia justificación contractual y, cuando intervienen consumidores, debe existir información clara sobre el servicio contratado y su precio.
Por tanto, si una inmobiliaria pretende cobrar honorarios tanto al vendedor como al comprador, habrá que comprobar qué servicio contrató cada uno y qué aceptó pagar.
¿Puede reclamarme la comisión meses después de frustrarse la compraventa?
Que hayan transcurrido algunos meses no significa por sí solo que la inmobiliaria haya perdido el derecho a reclamar unos honorarios que estuvieran correctamente devengados.
Otra cuestión será comprobar si realmente nació ese derecho, cuál era la cantidad pactada y si la eventual reclamación se encuentra dentro del plazo legal correspondiente.
No aconsejaría ignorar una reclamación simplemente porque haya transcurrido tiempo desde que se frustró la operación.
¿Puede la inmobiliaria quedarse directamente con parte de las arras como comisión?
No debe confundirse el dinero entregado entre comprador y vendedor en concepto de arras con los honorarios correspondientes a los servicios de intermediación.
Para que la inmobiliaria pueda detraer cantidades deberá existir una base contractual que justifique esa actuación.
Por ello, si una agencia pretende descontar su comisión de una cantidad entregada como reserva o arras, conviene comprobar quién era el destinatario del dinero, en qué concepto lo recibió la agencia y qué autorización existía para aplicarlo al pago de sus honorarios.
¿Tengo que pagar IVA sobre la comisión inmobiliaria?
Los servicios de intermediación inmobiliaria prestados por una agencia están sujetos, con carácter general, al IVA correspondiente.
Por ello, cuando se pactan honorarios es importante comprobar si la cantidad indicada incluye el IVA o debe añadirse posteriormente, especialmente cuando el cliente es un consumidor.
¿Qué ocurre si la inmobiliaria me reclama más comisión de la que habíamos acordado?
La agencia no puede modificar unilateralmente el precio de un servicio ya contratado.
Si existe discrepancia sobre la cantidad, habrá que acudir al documento en el que se fijaron los honorarios y a las comunicaciones mantenidas durante la contratación.
Si el cliente es consumidor, además resulta especialmente relevante que el precio total y las condiciones económicas hayan sido facilitados de forma clara antes de contratar.
📚Normativa aplicable a la comisión de la inmobiliaria
Código Civil (Real Decreto de 24 de julio de 1889)
Artículo 1091 — Fuerza obligatoria de los contratos
Las obligaciones nacidas de los contratos tienen fuerza de ley entre quienes los celebran. Por ello, el contrato de intermediación y las condiciones pactadas sobre la comisión constituyen el primer elemento que debe revisarse.
Artículo 1255 — Autonomía de la voluntad
Permite establecer los pactos y condiciones que las partes consideren convenientes dentro de los límites legales. Es especialmente relevante para determinar cuándo se pactó que se devengarían los honorarios.
Artículo 1258 — Cumplimiento e integración del contrato
Los contratos obligan no solo a lo expresamente pactado, sino también a las consecuencias conformes con la buena fe, los usos y la ley.
Artículo 1450 — Perfección de la compraventa
La compraventa se perfecciona cuando comprador y vendedor han convenido sobre la cosa objeto del contrato y el precio, aunque todavía no se hayan entregado ni la cosa ni el precio.
Este precepto resulta particularmente importante porque la jurisprudencia diferencia entre perfección y consumación de la compraventa al determinar cuándo puede haberse devengado la comisión del mediador.
Cuando quien contrata los servicios actúa como consumidor, también deberán respetarse las normas relativas a información previa, transparencia contractual y cláusulas abusivas.
⚖️ Jurisprudencia sobre la comisión de la inmobiliaria
Tribunal Supremo (Sala Primera), Sentencia 448/2014, de 30 de julio
ROJ: STS 3557/2014
ECLI: ES:TS:2014:3557
Recurso: 2886/2012
¿Qué establece?
El Tribunal Supremo recuerda que el contrato de mediación inmobiliaria está vinculado, en cuanto al devengo de los honorarios, a que el intermediario haya contribuido eficazmente a la conclusión del negocio.
La mediación se consuma cuando el contrato pretendido se perfecciona mediante la concurrencia de oferta y aceptación, salvo que las partes hayan establecido expresamente otra cosa. La función del mediador no implica, como regla general, garantizar el posterior buen fin de la operación.
La falta de escritura pública no impide por sí sola que la inmobiliaria haya adquirido el derecho a cobrar su comisión. Lo relevante será determinar si, gracias a su intervención, llegó a perfeccionarse el negocio cuya mediación se le había encargado y qué se había pactado sobre el devengo de los honorarios.
Resolución: Tribunal Supremo (Sala Primera), Sentencia 448/2014, de 30 de julio
Tribunal Supremo (Sala Primera), Sentencia 228/2014, de 21 de mayo
ROJ: STS 2465/2014
ECLI: ES:TS:2014:2465
Recurso: 972/2012
¿Qué establece?
El Tribunal Supremo fijó como doctrina jurisprudencial que el mediador encargado de vender una vivienda tiene derecho a percibir íntegramente la comisión pactada cuando su gestión haya resultado decisiva o determinante para el éxito del encargo, incluso cuando posteriormente la venta se lleve a cabo sin su conocimiento y por un precio distinto.
No basta con comprobar quién estaba presente cuando finalmente se formalizó la operación. Debe analizarse si la actividad de la inmobiliaria fue causalmente relevante para conseguir el negocio.
Resolución: Tribunal Supremo (Sala Primera), Sentencia 228/2014, de 21 de mayo
👨⚖️ Mi experiencia con inmobiliarias y las comisiones
En mi experiencia profesional, he constatado la existencia de conflictos entre inmobiliarias y clientes insatisfechos, que han provocado reclamaciones en ambas direcciones, tanto de la inmobiliaria a los clientes como al contrario.f
Para valorar correctamente la reclamación resulta conveniente reconstruir toda la operación: qué se encargó a la agencia, qué documentos se firmaron, cuándo se alcanzó el acuerdo entre comprador y vendedor y por qué motivo finalmente no se formalizó la compraventa.
También recomiendo revisar con especial atención cualquier hoja de encargo, reserva u otro documento firmado con la inmobiliaria, porque puede contener las condiciones relativas al devengo y cuantía de los honorarios.
👤 Sobre el autor
Soy Fernando Simó, abogado colegiado en los Ilustres Colegios de Abogados de Sevilla y Valencia, en ejercicio desde 2013.
Estoy especializado en Derecho de sucesiones, Derecho inmobiliario y accidentes de tráfico, áreas en las que asesoro y represento a particulares y empresas, tanto en la prevención de conflictos como en la defensa de sus derechos ante los tribunales.
A través de este blog comparto información jurídica clara, rigurosa y actualizada, basada en la legislación vigente, la jurisprudencia y mi experiencia profesional, con el objetivo de ayudar a los lectores a comprender mejor sus derechos y tomar decisiones informadas.
Cada asunto presenta circunstancias propias. Por ello, el contenido de este artículo tiene carácter meramente divulgativo y no sustituye el asesoramiento jurídico personalizado.
Última revisión: 11 de agosto de 2026.