El contrato de arras es uno de los documentos más utilizados en la compraventa de viviendas. Su finalidad principal es garantizar el compromiso de comprador y vendedor mientras se prepara la firma de la escritura pública.
Sin embargo, aunque se trata de un documento muy habitual, no siempre se conocen sus efectos legales ni las consecuencias que puede tener su incumplimiento.
En este artículo te explico qué es un contrato de arras, qué tipos existen y qué ocurre si el comprador o el vendedor deciden no continuar con la compraventa.
Qué es un contrato de arras
El contrato de arras es un acuerdo privado que firman comprador y vendedor antes de formalizar la compraventa de una vivienda. Antes de firmarlo, recuerda qué debes revisar antes de comprar una vivienda.
A través de este contrato, ambas partes se comprometen a celebrar la compraventa en las condiciones pactadas y, normalmente, el comprador entrega una cantidad de dinero como señal.
Las arras permiten reservar la vivienda durante un determinado periodo de tiempo y ofrecen una mayor seguridad jurídica mientras se completan los trámites necesarios para la venta.
Por este motivo, se trata de una herramienta muy utilizada en las operaciones inmobiliarias.
Si ya tiene un contrato firmado, existen dudas sobre sus cláusulas o la otra parte ha incumplido, puede ser recomendable solicitar asesoramiento específico sobre contrato de arras en Sevilla antes de tomar una decisión.
Qué tipos de contrato de arras existen
Aunque habitualmente se habla de contrato de arras de forma genérica, en realidad existen distintos tipos de arras y cada una produce efectos diferentes.
Las principales son:
Arras penitenciales
Son las que se utilizan con más frecuencia en la compraventa de viviendas.
Permiten que cualquiera de las partes desista del contrato antes de la firma de la compraventa.
Si el comprador incumple, pierde la cantidad entregada como señal.
Si incumple el vendedor, debe devolver el doble de las arras recibidas.
Arras confirmatorias
Funcionan como una prueba de que existe un compromiso de las partes para formalizar un contrato de compraventa y se hace una entrega a cuenta del precio.
En caso de incumplimiento, la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento del contrato o reclamar daños y perjuicios.
Arras penales
Además de servir como garantía del acuerdo, incorporan una penalización económica para el caso de incumplimiento, sin perjuicio de que se pueda exigir que se cumplan los pactos existentes en el contrato.
Su finalidad es reforzar el cumplimiento de las obligaciones asumidas por las partes.
En caso de duda, resulta fundamental que el contrato identifique claramente el tipo de arras pactadas, ya que las consecuencias jurídicas pueden variar de forma significativa.
Qué ocurre si el comprador incumple el contrato de arras
Las consecuencias del incumplimiento por parte del comprador dependerán del tipo de arras pactadas por las partes.
En el caso de las arras penitenciales, que son las más habituales en la compraventa de viviendas, el comprador puede desistir de la operación, pero perderá la cantidad entregada como señal.
Por ejemplo, si el comprador entregó 10.000 euros en concepto de arras y posteriormente decide no adquirir la vivienda sin una causa justificada prevista en el contrato, perderá esa cantidad.
No obstante, cada caso debe analizarse individualmente, ya que las consecuencias pueden variar en función de las cláusulas pactadas y de las circunstancias concretas del incumplimiento.
Qué ocurre si el vendedor incumple el contrato de arras
Cuando es el vendedor quien incumple el contrato de arras, las consecuencias también dependerán del tipo de arras pactadas.
En el caso de las arras penitenciales, el vendedor deberá devolver al comprador el doble de la cantidad recibida como señal.
Por ejemplo, si el comprador entregó 10.000 euros en concepto de arras y el vendedor decide no continuar con la operación, deberá devolver 20.000 euros.
Esta consecuencia tiene como finalidad compensar al comprador por los perjuicios sufridos y desincentivar los incumplimientos injustificados.
No obstante, como ocurre con cualquier contrato, será necesario analizar las circunstancias concretas del caso y el contenido del documento firmado.
¿Es posible recuperar las arras si surge un problema con la financiación?
Uno de los problemas más frecuentes en la compraventa de viviendas se produce cuando el comprador no consigue obtener la financiación necesaria para completar la operación.
En estos casos, la posibilidad de recuperar las arras dependerá fundamentalmente de lo que se haya pactado en el contrato.
Si el contrato incluye una cláusula que condiciona la compraventa a la concesión de la hipoteca, el comprador podría recuperar las cantidades entregadas si finalmente la financiación es denegada.
Sin embargo, cuando no existe una previsión específica sobre esta circunstancia, lo habitual es que la falta de financiación se considere un incumplimiento imputable al comprador, con las consecuencias previstas para las arras pactadas.
Por ello, resulta esencial revisar cuidadosamente el contrato antes de firmarlo y regular expresamente aquellas situaciones que puedan afectar a la operación.
Cuándo acudir a un abogado para revisar o reclamar un contrato de arras
Aunque los contratos de arras suelen parecer documentos sencillos, una redacción incorrecta o la falta de previsión de determinadas situaciones puede generar importantes problemas económicos para compradores y vendedores.
Por ello, resulta recomendable contar con asesoramiento jurídico antes de firmar un contrato de arras y, especialmente, cuando surge un conflicto relacionado con su cumplimiento.
Es aconsejable acudir a un abogado cuando:
- Existen dudas sobre el contenido del contrato.
- Se pretende incluir condiciones especiales, como la obtención de financiación.
- Una de las partes se niega a cumplir lo pactado.
- Se discute la devolución de las arras.
- Se plantea una reclamación judicial.
Una revisión previa del contrato puede evitar muchos problemas futuros y ofrecer una mayor seguridad durante todo el proceso de compraventa.
Si te encuentras en alguna de las anteriores situaciones, es muy importante que busques asesoramiento cuanto antes.
Contacta con un abogado especializado en Derecho inmobiliario en Sevilla y plantea tu caso concreto para encontrar la solución más rápida y eficaz.
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Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras
¿Es obligatorio firmar un contrato de arras antes de comprar una vivienda?
No. El contrato de arras no es obligatorio, pero se utiliza con frecuencia para reservar la vivienda y fijar las condiciones de la futura compraventa.
¿Cuánto dinero se entrega normalmente en unas arras?
No existe una cantidad obligatoria. Lo habitual es entregar entre un 5 % y un 10 % del precio de compraventa, aunque las partes pueden pactar otra cifra.
¿Qué ocurre si el comprador no consigue la hipoteca?
Dependerá de lo pactado en el contrato. Si existe una cláusula que condiciona la compraventa a la obtención de financiación, el comprador podría recuperar las cantidades entregadas.
¿Puede el vendedor cancelar la venta después de firmar las arras?
Dependerá del tipo de arras pactadas. En las arras penitenciales, el vendedor puede desistir de la operación, pero deberá devolver al comprador el doble de la cantidad recibida.
¿Puedo echarme atrás después de firmar un contrato de arras?
Depende del tipo de arras pactadas y de la redacción del contrato. Si se han pactado arras penitenciales, puede existir la posibilidad de desistir de la compraventa asumiendo las consecuencias previstas: normalmente, perder la cantidad entregada si desiste el comprador o devolverla duplicada si desiste el vendedor.
Sin embargo, si las arras son confirmatorias o penales, la situación puede ser distinta y podrían reclamarse otros efectos, como el cumplimiento del contrato o una indemnización. Por eso no conviene tomar una decisión sin revisar antes el documento firmado.
Si ha firmado un contrato de arras y la operación se ha bloqueado, o si quiere revisar el documento antes de firmar, puedo analizar su caso y explicarle las opciones legales disponibles.