La copropiedad de una vivienda puede generar problemas cuando los propietarios no se ponen de acuerdo sobre qué hacer con el inmueble. Esta situación es frecuente en herencias, divorcios, separaciones o compras realizadas conjuntamente por varias personas.
Cuando uno de los copropietarios desea vender la vivienda y otro quiere conservarla, o simplemente no existe entendimiento, puede surgir una situación de bloqueo que se prolongue durante años.
Para saber si nos encontramos en una situación de copropiedad, debemos acudir al Registro y solicitar una nota simple.
En estos casos, la ley ofrece una solución: la división de la cosa común. En este artículo te explico qué es, cuándo puede solicitarse y cuáles son las opciones para poner fin a una situación de copropiedad.
Qué es la división de la cosa común
La división de la cosa común es el derecho que tiene cualquier copropietario para poner fin a una situación de copropiedad cuando no desea seguir compartiendo un bien con otras personas.
Este derecho se encuentra reconocido en el Código Civil y parte de un principio muy sencillo: nadie está obligado a permanecer indefinidamente en una comunidad de bienes.
Por ello, cuando varias personas son propietarias de una vivienda, un local o cualquier otro bien y no consiguen ponerse de acuerdo sobre su uso o destino, cualquiera de ellas puede solicitar la división de la cosa común.
Cuándo puede solicitarse la división de la cosa común
La división de la cosa común puede solicitarse en cualquier momento, salvo que exista un pacto válido entre los copropietarios que limite temporalmente este derecho.
No es necesario justificar una causa concreta ni acreditar ningún incumplimiento por parte del resto de propietarios.
Por ello, basta con que uno de los copropietarios manifieste su voluntad de dejar de compartir la titularidad del bien para poder solicitar la división.
Esta situación es especialmente frecuente en los siguientes supuestos:
- Viviendas heredadas por varios herederos. Recuerda cómo se reparte una herencia sin testamento.
- Inmuebles adquiridos conjuntamente por parejas.
- Bienes compartidos entre familiares o socios.
Qué ocurre cuando la vivienda no puede dividirse físicamente
En la mayoría de los casos, una vivienda no puede dividirse físicamente entre los copropietarios sin perder valor o utilidad.
Por este motivo, cuando no es posible realizar una división material del inmueble, existen dos alternativas principales:
- Que uno de los copropietarios se adjudique la vivienda compensando económicamente al resto.
- Que la vivienda se venda y el precio obtenido se reparta entre todos los propietarios según su porcentaje de participación.
En la práctica, cuando ninguno de los copropietarios desea adjudicarse el inmueble compensando al resto, la solución suele consistir en la venta de la vivienda y el reparto del precio obtenido conforme a la cuota de participación de cada propietario.
Cuando los copropietarios no consiguen alcanzar un acuerdo sobre ninguna de estas opciones, puede ser necesario acudir a los tribunales para poner fin a la situación de copropiedad, aunque no es una situación recomendable, ya que puede ser un proceso largo y costoso.
La división judicial de la cosa común permite precisamente resolver estos casos y evitar que el conflicto se prolongue indefinidamente, pudiendo llegar a subastarse el bien en cuestión.
Diferencia entre división de la cosa común y extinción de condominio
Aunque en la práctica ambos términos suelen utilizarse como equivalentes, no son exactamente idénticos y tienen sus diferencias.
La división de la cosa común es la facultad que tiene todo copropietario de poner fin a la situación de comunidad, pues nadie está obligado a permanecer en copropiedad.
La extinción de condominio es el resultado de esa operación: la desaparición de la comunidad sobre el bien. Puede alcanzarse de común acuerdo, normalmente mediante escritura pública, o, si no hay acuerdo, mediante el ejercicio judicial de la acción de división de cosa común.
Si lo que pretende es una solución pactada y de común acuerdo, lo que necesita es un abogado experto en extinción de condomino.
Así, si dos personas son propietarias de una vivienda al 50 % y una de ellas se adjudica el inmueble compensando económicamente a la otra, se produce una extinción de condominio. Si no hay acuerdo, cualquiera de los copropietarios puede acudir a los tribunales para solicitar la división de la cosa común, que podrá terminar con la adjudicación a uno de ellos o, en su defecto, con la venta del bien y reparto del precio.
Por tanto, la extinción de condominio suele emplearse para referirse a la solución material o notarial del fin de la copropiedad, mientras que la acción de división de cosa común designa, con mayor precisión, el derecho y, en su caso, la vía judicial para imponer ese cese cuando no existe acuerdo.
Cuánto tarda un procedimiento de división de la cosa común
La duración de un procedimiento de división de la cosa común depende de múltiples factores, como la complejidad del caso, la existencia de oposición por parte de los copropietarios o la carga de trabajo del juzgado competente.
Cuando existe acuerdo entre las partes, la situación para extinguir el condominio puede resolverse en pocas semanas mediante una escritura de extinción de condominio formalizada ante notario.
Sin embargo, cuando es necesario acudir a la vía judicial, los plazos suelen ser considerablemente mayores y pueden prolongarse durante varios meses o incluso años en caso de subasta del bien.
Por ello, siempre que sea posible, resulta recomendable intentar alcanzar una solución amistosa antes de iniciar un procedimiento judicial. Si no es posible, será necesario recibir asesoramiento específico para división de cosa común.
Cuándo acudir a un abogado para solicitar la división de la cosa común
Aunque la división de la cosa común es un derecho reconocido por la ley, en la práctica suelen surgir conflictos relacionados con la valoración del inmueble, las compensaciones económicas o la negativa de alguno de los copropietarios a colaborar.
Por ello, resulta recomendable contar con asesoramiento jurídico cuando:
- No existe acuerdo sobre qué hacer con la vivienda.
- Uno de los copropietarios se niega a vender o, incluso, si un heredero no quiere aceptar una herencia para poder adjudicarse el bien.
- Se discute el valor del inmueble.
- Se pretende iniciar una división judicial de la cosa común.
- Existen dudas sobre la mejor solución para poner fin a la copropiedad.
Un abogado especializado puede ayudarte a valorar las distintas alternativas, negociar con la otra parte y defender tus intereses tanto en vía amistosa como judicial.
Si te encuentras en alguna de las anteriores situaciones, es muy importante que busques asesoramiento cuanto antes.
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Preguntas frecuentes sobre la división de la cosa común
¿Puede un copropietario obligar a vender una vivienda?
Ningún copropietario puede obligar directamente a los demás a vender una vivienda, pero sí puede solicitar la división de la cosa común para poner fin a la situación de copropiedad.
¿Es necesario acudir a juicio para dividir una vivienda?
No siempre. Si los copropietarios alcanzan un acuerdo, pueden formalizar la extinción de condominio ante notario sin necesidad de acudir a los tribunales.
¿Quién paga los gastos de la división de la cosa común?
Dependerá de la forma en que se resuelva la copropiedad y de los acuerdos alcanzados entre las partes. En algunos casos pueden existir gastos notariales, registrales, periciales o judiciales.
¿Se puede solicitar la división de la cosa común en una vivienda heredada?
Sí. Es uno de los supuestos más frecuentes. Cuando varios herederos son propietarios de una vivienda y no existe acuerdo sobre su destino, cualquiera de ellos puede solicitar la división de la cosa común.