Sí, se puede vender una vivienda con usufructo, pero la forma de hacerlo dependerá de quién venda y de si intervienen conjuntamente el usufructuario y el nudo propietario. La existencia del usufructo no impide por sí sola la compraventa, aunque puede condicionar tanto la operación como el derecho que adquiere el comprador.
En la práctica, lo más habitual es que usufructuario y nudo propietario acuerden vender conjuntamente la vivienda, de manera que el comprador adquiera el pleno dominio. También pueden darse otras situaciones, como la venta únicamente de la nuda propiedad.
Antes de firmar conviene determinar quién debe prestar su consentimiento, cómo se extinguirá o mantendrá el usufructo y qué consecuencias tendrá la operación para cada parte.
En este artículo explico cómo vender una vivienda con usufructo, quién debe firmar y qué aspectos jurídicos conviene revisar antes de cerrar la compraventa.
Qué derechos tienen el usufructuario y el nudo propietario
El usufructo es un derecho que permite a una persona usar y disfrutar de un bien que pertenece a otra. En el caso de una vivienda, el usufructuario puede residir en ella, utilizarla e incluso alquilarla y percibir las rentas mientras subsista su derecho.
Cuando existe un usufructo, las facultades sobre la vivienda quedan repartidas entre dos figuras:
- El usufructuario, que tiene el derecho de uso y disfrute de la vivienda.
- El nudo propietario, que conserva la propiedad, pero no puede ejercer plenamente determinadas facultades mientras exista el usufructo.
Esta situación es especialmente frecuente en las herencias, por ejemplo, cuando el cónyuge viudo recibe el usufructo y los hijos adquieren la nuda propiedad de la vivienda.
Esta distinción es fundamental para entender cómo puede venderse una vivienda con usufructo: el nudo propietario puede transmitir su derecho respetando el usufructo existente y el usufructuario puede transmitir su propio derecho. Si lo que se pretende es que el comprador adquiera la vivienda en pleno dominio y sin el usufructo, habrá que analizar cómo intervienen ambos titulares en la operación.y cuál es el alcance de sus facultades.
¿Puede venderse una vivienda que tiene un usufructo?
Sí. La existencia de un usufructo no impide la venta de una vivienda, aunque las posibilidades de transmisión dependerán de quién intervenga en la operación y de qué derechos se pretendan transmitir.
Existen varias situaciones posibles:
- El nudo propietario puede vender su derecho de nuda propiedad, aunque el comprador deberá respetar el usufructo existente hasta que este se extinga.
- El usufructuario puede transmitir su derecho de usufructo, que seguirá sujeto a la duración y causas de extinción del usufructo existente.
- El usufructuario y el nudo propietario pueden vender conjuntamente la plena propiedad de la vivienda, de modo que el comprador adquiera el pleno dominio de la vivienda.
Si quien compra la vivienda va a adquirirla manteniéndose el usufructo, deberá comprobar exactamente qué derecho adquiere y qué limitaciones seguirá soportando. Este aspecto forma parte de las comprobaciones que conviene realizar antes de comprar una vivienda con cargas.
Resulta conveniente analizar quién ostenta cada derecho y cuál es la fórmula más adecuada para llevar a cabo la operación de compraventa.
¿Es necesario que el usufructuario y el nudo propietario estén de acuerdo para vender?
La respuesta dependerá de qué derecho se pretenda transmitir.
Si el nudo propietario desea vender exclusivamente la nuda propiedad, podrá hacerlo sin necesidad del consentimiento del usufructuario. Del mismo modo, el usufructuario puede transmitir su derecho de usufructo en los términos legalmente permitidos.
Sin embargo, si lo que se pretende es que el comprador adquiera el pleno dominio de la vivienda, será necesario que intervengan en la operación tanto el usufructuario como el nudo propietario, salvo que el usufructo se haya extinguido previamente por otra causa.
Cuando no existe acuerdo entre ambos, la venta del pleno dominio puede quedar bloqueada, aunque cada titular conserva la posibilidad de transmitir separadamente el derecho que le pertenece.
Este problema aparece con frecuencia en herencias. En otro artículo explico qué ocurre cuando se quiere vender una vivienda heredada sin acuerdo entre los herederos.
¿Qué ocurre si se vende únicamente la nuda propiedad?
La venta de la nuda propiedad es una operación perfectamente válida y relativamente frecuente, especialmente en contextos familiares, hereditarios o de planificación patrimonial.
Cuando se transmite únicamente la nuda propiedad, el comprador pasa a ser nudo propietario de la vivienda, pero debe respetar el usufructo existente. Mientras este subsista, no podrá usar ni disfrutar del inmueble en contra de los derechos que correspondan al usufructuario.
Por ejemplo, si una persona compra la nuda propiedad de una vivienda sobre la que existe un usufructo vitalicio, cuando este se extinga se producirá la consolidación y el nudo propietario pasará a ostentar el pleno dominio de la vivienda.
Esta circunstancia suele influir de forma importante en el valor de mercado de la operación, ya que el comprador adquiere un derecho limitado respecto de la plena propiedad.
Por ello, antes de comprar o vender una nuda propiedad, resulta recomendable analizar varias cuestiones, entre otras, el alcance del usufructo, su duración previsible y las consecuencias económicas y jurídicas de la operación.
Cuándo acudir a un abogado para vender una vivienda con usufructo
La venta de una vivienda con usufructo puede plantear cuestiones jurídicas que no aparecen en una compraventa convencional. Antes de iniciar la operación conviene comprobar quién ostenta cada derecho, qué se pretende transmitir y cómo afectará el usufructo a la venta.
El asesoramiento jurídico resulta especialmente recomendable cuando:
- Existen discrepancias entre el usufructuario y el nudo propietario.
- La vivienda procede de una herencia.
- Se pretende vender el pleno dominio del inmueble.
- Existen dudas sobre el valor económico del usufructo o de la nuda propiedad.
- Es necesario redactar o revisar contratos y documentación de la compraventa.
Un abogado puede revisar la situación jurídica de la vivienda, determinar cómo debe estructurarse la operación y advertir de los riesgos antes de asumir compromisos con el comprador.
Si vas a vender una vivienda con usufructo y quieres revisar previamente la operación, puedes reservar una consulta para analizar la documentación y valorar la forma más adecuada de realizar la compraventa.
Contacta con un abogado especializado en Derecho inmobiliario en Sevilla y plantea tu caso concreto para encontrar la solución más rápida y eficaz.
Preguntas frecuentes sobre la venta de viviendas con usufructo
¿Puede venderse una vivienda con usufructo?
Sí. Puede venderse, pero hay que distinguir si se transmite únicamente la nuda propiedad, el derecho de usufructo o el pleno dominio. Si se pretende que el comprador adquiera el pleno dominio, normalmente deberán intervenir tanto el usufructuario como el nudo propietario.
¿Puede el nudo propietario vender sin consentimiento del usufructuario?
Sí, puede vender la nuda propiedad sin consentimiento del usufructuario. El comprador adquirirá ese derecho y deberá respetar el usufructo mientras continúe vigente. El propietario puede enajenar el bien usufructuado siempre que no perjudique los derechos del usufructuario.
¿Qué pasa con el usufructo cuando se vende la nuda propiedad?
El usufructo no desaparece por la venta de la nuda propiedad. El comprador pasa a ocupar la posición del anterior nudo propietario y deberá respetar el usufructo hasta que se extinga por alguna de las causas legalmente previstas.
¿Puede el usufructuario vender su usufructo?
Sí. El usufructuario puede transmitir su derecho, incluso a título gratuito. Sin embargo, quien lo adquiera recibe el mismo usufructo existente, sujeto a su duración y a sus causas de extinción; la transmisión no crea un usufructo nuevo.
📚 Normativa aplicable a la venta de una vivienda con usufructo
El usufructo y las facultades que corresponden al usufructuario y al propietario se regulan principalmente en el Código Civil.
Artículo 467 del Código Civil. Define el usufructo como el derecho a disfrutar bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, salvo que el título constitutivo o la ley dispongan otra cosa.
Artículo 480 del Código Civil. Permite al usufructuario utilizar el bien, arrendarlo y transmitir su propio derecho de usufructo, incluso a título gratuito. La transmisión del usufructo no supone, por sí misma, la transmisión de la propiedad de la vivienda.
Artículo 489 del Código Civil. Permite al propietario enajenar los bienes sometidos a usufructo, pero obliga a respetar los derechos del usufructuario. Por tanto, puede transmitirse la nuda propiedad aunque continúe existiendo el usufructo.
Artículo 513 del Código Civil. Regula las principales causas de extinción del usufructo, entre ellas la muerte del usufructuario cuando es vitalicio, el transcurso del plazo establecido, la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona o la renuncia del usufructuario.
⚖️ Jurisprudencia aplicable
La Sentencia del Tribunal Supremo 1206/2006, de 27 de noviembre (Sala Primera, ECLI:ES:TS:2006:7519), analizó los efectos de la transmisión de un derecho de usufructo.
El Tribunal Supremo señala que quien adquiere un usufructo transmitido por su titular no adquiere un derecho distinto ni más amplio que el que tenía el usufructuario original. El derecho transmitido continúa sometido al contenido, duración y causas de extinción establecidas en su título constitutivo.
Este criterio resulta especialmente relevante cuando se pretende vender el usufructo separadamente de la nuda propiedad: la transmisión no crea un nuevo usufructo independiente, sino que el adquirente pasa a ostentar el derecho en las mismas condiciones en las que existía anteriormente.
Resolución: STS 7519/2006 de 27 de noviembre de 2006
👨⚖️ Mi experiencia en ventas de vivienda con usufructo
En mi experiencia profesional he podido comprobar cómo han surgido problemas en compraventas de viviendas porque el comprador no ha sabido, hasta el último momento, que existía un derecho de usufructo en la vivienda.
Antes de asumir compromisos, entregar cantidades o firmar un contrato de arras, conviene comprobar quién figura como nudo propietario, quién ostenta el usufructo, cuál es su duración y si existe acuerdo entre todos los titulares necesarios para realizar la operación.
Una revisión previa de estos aspectos puede evitar que la compraventa quede bloqueada posteriormente o que comprador y vendedor hayan partido de presupuestos distintos sobre lo que realmente se estaba transmitiendo.
👤 Sobre el autor
Soy Fernando Simó, abogado colegiado en los Ilustres Colegios de Abogados de Sevilla y Valencia, en ejercicio desde 2013.
Estoy especializado en Derecho de sucesiones, Derecho inmobiliario y accidentes de tráfico, áreas en las que asesoro y represento a particulares y empresas, tanto en la prevención de conflictos como en la defensa de sus derechos ante los tribunales.
A través de este blog comparto información jurídica clara, rigurosa y actualizada, basada en la legislación vigente, la jurisprudencia y mi experiencia profesional, con el objetivo de ayudar a los lectores a comprender mejor sus derechos y tomar decisiones informadas.
Cada asunto presenta circunstancias propias. Por ello, el contenido de este artículo tiene carácter meramente divulgativo y no sustituye el asesoramiento jurídico personalizado.
Última revisión: 27 de agosto de 2026.