Las decisiones adoptadas por una comunidad de propietarios afectan directamente a todos los vecinos. Sin embargo, no todos los acuerdos aprobados en una junta son necesariamente válidos ni deben aceptarse sin posibilidad de revisión.
En determinadas circunstancias, la Ley de Propiedad Horizontal permite impugnar judicialmente los acuerdos comunitarios cuando vulneran la normativa aplicable, perjudican gravemente a determinados propietarios o se han adoptado incumpliendo los requisitos legales exigidos.
Así pues, cuando un propietario considera que una decisión de la comunidad le perjudica o se ha aprobado de forma irregular, resulta fundamental conocer si puede impugnar el acuerdo y cuáles son los plazos para hacerlo.
En este artículo te explico cuándo es posible impugnar un acuerdo de la comunidad de propietarios, quién puede hacerlo y qué requisitos deben cumplirse.
¿Qué acuerdos de la comunidad pueden impugnarse?
No todos los acuerdos adoptados por una comunidad de propietarios pueden ser impugnados. La Ley de Propiedad Horizontal establece una serie de supuestos concretos en los que los propietarios están legitimados para solicitar judicialmente la nulidad o anulación de un acuerdo comunitario.
Con carácter general, podrán impugnarse los acuerdos que:
- Sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad.
- Resulten gravemente perjudiciales para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
- Supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo.
- Hayan sido adoptados con abuso de derecho.
La mera discrepancia con una decisión aprobada por la mayoría no es suficiente para impugnarla. Es necesario que concurra alguno de los supuestos legalmente previstos.
Por eso, antes de iniciar cualquier actuación judicial, resulta recomendable analizar el contenido concreto del acuerdo y las circunstancias en las que fue adoptado.
¿Quién puede impugnar un acuerdo de la comunidad de propietarios?
La posibilidad de impugnar un acuerdo comunitario no corresponde a cualquier persona, sino únicamente a quienes tengan la condición de propietarios y cumplan los requisitos establecidos por la Ley de Propiedad Horizontal.
Con carácter general, podrán impugnar los acuerdos:
- Los propietarios que hubieran salvado expresamente su voto en la junta.
- Los propietarios ausentes que no hubieran participado en la adopción del acuerdo.
- Los propietarios que hubieran votado en contra del acuerdo.
- Los propietarios que hubieran sido indebidamente privados de su derecho de voto.
Además, para poder impugnar determinados acuerdos, es necesario que el propietario se encuentre al corriente en el pago de las deudas vencidas con la comunidad o que haya consignado judicialmente las cantidades adeudadas.
Recuerda que ya contamos qué hacer si un vecino no paga la comunidad y quién responde de las deudas de la comunidad antes de comprar una vivienda.
La exigencia de estar al corriente de pago no resulta aplicable cuando la impugnación se refiere a acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación previstas en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.
En consecuencia, antes de presentar una impugnación, resulta fundamental comprobar si se cumplen todos los requisitos legales exigidos para ejercer esta acción.
¿Cuál es el plazo para impugnar un acuerdo comunitario?
La impugnación de acuerdos comunitarios está sujeta a plazos concretos, por lo que resulta esencial actuar con rapidez cuando se pretende cuestionar una decisión adoptada por la comunidad.
Con carácter general, el plazo para impugnar es de tres meses desde la adopción del acuerdo para los asistentes a la junta y desde la recepción de la notificación para los propietarios ausentes.
No obstante, cuando el acuerdo sea contrario a la ley o a los estatutos de la comunidad, el plazo se amplía a un año.
Transcurridos estos plazos sin presentar la correspondiente demanda, la posibilidad de impugnación puede quedar definitivamente extinguida, incluso aunque existan motivos que justificarían la anulación del acuerdo.
Los plazos de impugnación tienen naturaleza de caducidad, por lo que su transcurso impide ejercitar posteriormente la acción, sin que puedan interrumpirse como ocurre con los plazos de prescripción.
Cuando un propietario considere que una decisión comunitaria es irregular o le perjudica gravemente, resulta altamente recomendable obtener asesoramiento jurídico lo antes posible para evitar la pérdida de sus derechos.
¿Qué ocurre si el acuerdo ya se está ejecutando?
La presentación de una demanda de impugnación no implica automáticamente que el acuerdo comunitario quede suspendido o deje de producir efectos.
Puede ocurrir que la comunidad comience a ejecutar el acuerdo mientras se tramita el procedimiento judicial. Esto sucede con frecuencia en asuntos relacionados con derramas, obras en elementos comunes o contratación de servicios para la comunidad.
No obstante, en determinados supuestos puede solicitarse judicialmente la adopción de medidas que eviten perjuicios graves mientras se resuelve el litigio.
La conveniencia de solicitar estas medidas dependerá de las circunstancias concretas del caso, del tipo de acuerdo impugnado y de los perjuicios que su ejecución pueda ocasionar.
Por este motivo, cuando la comunidad pretende ejecutar de forma inmediata un acuerdo que se considera ilegal o gravemente perjudicial, resulta especialmente importante obtener asesoramiento jurídico sin demora.
Cuándo acudir a un abogado para impugnar un acuerdo de la comunidad
La impugnación de acuerdos comunitarios exige analizar tanto los requisitos legales como las circunstancias concretas en las que se adoptó la decisión cuestionada.
Contar con asesoramiento jurídico resulta especialmente recomendable cuando:
- Existen dudas sobre la legalidad del acuerdo.
- La comunidad ha aprobado una derrama que se considera improcedente.
- Se han autorizado obras o actuaciones que perjudican a determinados propietarios.
- El propietario no ha sido correctamente convocado a la junta.
- El acuerdo ya se está ejecutando y puede causar daños difíciles de reparar.
Un abogado especializado en propiedad horizontal puede valorar la viabilidad de la impugnación, comprobar el cumplimiento de los plazos legales y preparar la estrategia más adecuada para la defensa de los intereses del propietario.
Además, una actuación temprana suele resultar determinante para evitar la pérdida de derechos o la consolidación de situaciones difíciles de revertir posteriormente.
Contar con asesoramiento jurídico antes o justo después de que se hayan adoptado los acuerdos, reduce considerablemente los posibles perjuicios y consecuencias posteriores.
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Preguntas frecuentes sobre la impugnación de acuerdos comunitarios
¿Puede impugnarse cualquier acuerdo de la comunidad de propietarios?
No. Solo pueden impugnarse los acuerdos que encajen en alguno de los supuestos previstos por la Ley de Propiedad Horizontal, como los acuerdos contrarios a la ley, a los estatutos o que causen determinados perjuicios.
¿Cuál es el plazo para impugnar un acuerdo comunitario?
Con carácter general, el plazo es de tres meses. Cuando el acuerdo sea contrario a la ley o a los estatutos de la comunidad, el plazo se amplía a un año.
¿Puedo impugnar un acuerdo si tengo deudas con la comunidad?
Con carácter general, para impugnar determinados acuerdos es necesario estar al corriente en el pago de las cuotas comunitarias o consignar judicialmente las cantidades adeudadas.
¿La impugnación suspende automáticamente el acuerdo?
No. La mera presentación de la demanda no implica la suspensión automática del acuerdo, aunque en determinados casos pueden solicitarse medidas cautelares.